Lei da Incorporação Imobiliária: gestor, saiba por que você deve estar atento

A Lei da Incorporação Imobiliária é um instrumento fundamental para garantir a segurança jurídica e a transparência nas relações entre incorporadores, gestores e as partes envolvidas nos negócios imobiliários. O conhecimento da lei é essencial para quem deseja investir no mercado imobiliário, seja como incorporador ou como adquirente. 

Especialmente para gestores, conhecer essa norma significa estar ciente das exigências legais a serem cumpridas em cada etapa do processo de incorporação, desde a concepção do projeto até a entrega das unidades aos compradores. 

Neste artigo você encontrará as informações principais sobre a lei e de que forma ela pode impactar em sua atuação no mercado como um todo. Vamos lá?  

Como funciona uma incorporação imobiliária?

Para entender a aplicação da lei 14.382/22, é importante contextualizar o conceito de incorporação imobiliária, afinal, toda a norma gira em torno dela. Na prática, ela envolve a realização das etapas e atividades que antecedem a venda das unidades, de modo que o  registro da incorporação imobiliária é a parte mais importante entre elas. 

Uma incorporação é um processo que envolve diversos passos para transformar um terreno ou propriedade em um empreendimento imobiliário. Ao identificar a oportunidade no mercado, os incorporadores adquirem um terreno adequado para o projeto, estudam sua viabilidade econômica e jurídica para garantir que o empreendimento seja rentável e, principalmente, que esteja em conformidade com as leis locais. 

Após a aprovação dos estudos, é iniciado o processo de obtenção de licenças e autorizações necessárias junto aos órgãos governamentais competentes. Nesta fase, é comum que sejam contratados arquitetos, engenheiros e outros profissionais para elaborar o projeto arquitetônico e o plano de construção. Uma vez obtidas as aprovações e autorizações, inicia-se a construção do empreendimento.  

Com a conclusão da construção, passa a acontecer a comercialização e as vendas dos imóveis. Durante esse processo, os incorporadores podem oferecer facilidades de pagamento e financiamento para atrair clientes. Quando todas as unidades são vendidas, a incorporação é finalizada e os proprietários passam a administrar o condomínio ou empreendimento. 

O que é o Registro de Incorporação Imobiliária?

O Registro de Incorporação Imobiliária (RI) é um documento que garante a segurança jurídica de quem compra um imóvel na planta ou em construção. É obrigatório para qualquer tipo de empreendimento imobiliário, seja ele residencial, comercial ou misto, e funciona como uma espécie de “certidão de nascimento” do prédio. 

Através do RI, o comprador tem acesso a diversas informações importantes sobre o empreendimento, como: 

• Descrição completa do projeto: metragem das unidades, áreas comuns, projeto arquitetônico e paisagístico, materiais a serem utilizados na construção, etc.
• Dados da incorporadora: nome completo da empresa, CNPJ, endereço, telefone e nome dos responsáveis.
• Condições de pagamento: valor das unidades, prazos de entrega e forma de pagamento.
• Direitos e obrigações dos compradores e da incorporadora: detalhados em uma convenção de vendas.

Vale considerar que a compra de um imóvel sem RI é considerada ilegal e pode gerar diversos problemas para o comprador, como a perda do dinheiro investido e a impossibilidade de obter a escritura do imóvel. 

Assim, é essencial consultar um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar qualquer contrato de compra e venda de imóvel na planta ou em construção. 

O que a Lei da Incorporação Imobiliária prevê?

A Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) é a base legal para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários no Brasil. Ela define e regulamenta a atividade de incorporação, que consiste na construção e venda de unidades autônomas em edificações ou conjuntos de edificações. 

Para facilitar o entendimento, considere que ela abrange todo o ciclo de vida de um empreendimento imobiliário, desde a fase de planejamento e projeto até a entrega das unidades aos adquirentes e a constituição do condomínio. Ela define os direitos e obrigações do incorporador, dos adquirentes e dos demais participantes, como construtoras, financiadoras e órgãos públicos. 

A lei visa garantir a segurança jurídica para todas as partes envolvidas no processo, desde o incorporador até os adquirentes dos imóveis. 

De que forma a Lei impacta a atuação dos gestores?

A Lei 13.097/2015, trouxe mudanças significativas para o mercado imobiliário, impactando diretamente a atuação dos gestores de incorporações. 

Entre as principais responsabilidades estão: 

Cumprimento do Contrato: de acordo com a lei, o gestor deve zelar pelo fiel cumprimento do contrato de incorporação, assegurando a entrega das unidades conforme o previsto, dentro do prazo e com as características acordadas. 

Gestão dos Recursos: a administração eficiente dos recursos financeiros do empreendimento é de extrema importância para o gestor, incluindo a captação de recursos, o pagamento de fornecedores e a gestão do orçamento. 

Prestação de Contas: em conformidade com a lei, os gestores devem prestar contas aos adquirentes de forma clara e periódica, sempre informando sobre o andamento da obra, os custos incorridos e as decisões tomadas. 

Comunicação Transparente: a comunicação transparente com os adquirentes é essencial para evitar conflitos e construir relações de confiança. Para isso, o gestor deve manter os compradores informados sobre o andamento da obra, eventuais problemas e soluções encontradas. 

Gestão do Patrimônio de Afetação: o gestor é responsável pela gestão do patrimônio de afetação, caso este tenha sido instituído no empreendimento. Essa medida visa proteger os recursos dos adquirentes, segregando-os do patrimônio pessoal do incorporador. 

Desafios e Oportunidades na aplicação da lei

Assim como em toda norma vigente, a Lei de Incorporações Imobiliárias representa desafios e oportunidades para o gestor e para o setor como um todo. Diante deste cenário, o conhecimento da lei e a capacidade de aplicá-la de forma eficaz são essenciais para o sucesso do empreendimento. 

Alteração da lei do distrato de incorporação imobiliária

Em 2022, segundo o indicador Fipe/Abrainc, 10.9% das vendas de unidades de imóvel em incorporação acabaram em distrato entre o adquirente e a incorporadora. O número ajuda a dimensionar a importância com que a Lei 13.786/18 ou Lei do Distrato Imobiliário. 

A lei define prazos e sanções para a rescisão do contrato por ambas as partes, buscando um equilíbrio entre os direitos dos compradores e as necessidades das incorporadoras, a exemplo de atraso na entrega de obras, desistência durante a vigência do contrato e descumprimento das ações contratuais. 

É importante ressaltar que a Lei do Distrato Imobiliário ainda é relativamente nova e está em processo de consolidação. Acompanhar as atualizações e buscar orientação profissional especializada é fundamental para garantir que compradores e incorporadoras estejam em conformidade com a legislação vigente e resguardem seus direitos. 

Principais desafios para o mercado

Interpretação e Cumprimento da Lei: A complexa legislação exige do gestor um profundo conhecimento da lei e a capacidade de interpretá-la e aplicá-la de forma correta nas diversas situações que surgem durante o empreendimento. 

Lida com Conflitos: O gestor pode ser chamado a mediar conflitos entre incorporadores, adquirentes, construtoras e demais partes envolvidas no empreendimento. 

Gestão de Riscos: A gestão de riscos é fundamental para o gestor, pois o mercado imobiliário está sujeito a diversos fatores que podem impactar o andamento e o sucesso do empreendimento. 

Oportunidades presentes no mercado

Gestão Estratégica: A lei permite ao gestor adotar uma gestão estratégica do empreendimento, tomando decisões que visem a maximizar o retorno do investimento e a satisfação dos adquirentes. 

Inovação e Diferenciação: O gestor pode utilizar a lei como base para inovar e diferenciar o empreendimento no mercado, oferecendo soluções criativas e vantajosas aos adquirentes. 

Construção de Relacionamentos: O cumprimento da lei e a gestão transparente do empreendimento podem contribuir para a construção de relacionamentos de confiança com os adquirentes, abrindo portas para novos negócios no futuro. 

O que você aprendeu neste artigo?

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